اجرای قانون پیش فروش ساختمان، در انتظار عملکرد شهرداری

چند سالی از تصویب آیین‌نامه قانون پیش‌فروش ساختمان به منظور پیشگیری از کلاهبرداری و معاملات معارض می‌گذرد، اما این قانون در تهران همچنان منتظر صدور شناسنامه فنی ساختمان از سوی شهرداری است.

به گزارش بخش حقوقی قضایی ایرنا، دیماه سال 89 بود که آیین‌نامه قانون پیش فروش ساختمان با 22 ماده به منظور جلوگیری از معاملات معارض به تصویب رسید تا شاید دیگر شاهد پرونده‌هایی درشت و بی‌حساب و کتابی چون نگین غرب و تعاونی مسکن برق نباشیم.

آیین‌نامه اجرایی این قانون که از سال 89 تصویب شده بود، در سال 93 از سوی هیات وزیران ابلاغ شد. هیات وزیران پیشنهاد مشترکی را بین وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی تدوین کرد که آیین‌نامه امروزی را تشکیل می‌دهد و مورد تایید قوه قضاییه هم هست.

اما مثل همیشه همه چیز به تصویب قانون محدود نمی‌شود؛ مهم اجرای قانون است. تصویب این قانون مخالفان بسیاری داشته داشت که مهمترین آن، اتحادیه مشاور املاک بود چون براساس قانون، تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود نه بنگاه‌های املاک، اما مشکل به اتحادیه املاک محصور نمی‌شود؛ در این میان مشکل دیگری هم وجود دارد و آن هم شهرداری تهران است.

براساس ماده4 این قانون، تنظیم قرارداد و سند پیش فروش ساختمان به ارائه پروانه کل ساخت ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد ساختمانی منوط شده و براساس این قانون هر دفترخانه ای که قصد تنظیم سند برای پیش فروش ساختمان را داشته باشد، باید مدارکی ازجمله سند رسمی مالکیت، پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت‌های ساختمان، تأییدیه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد.

محمدرضا دشتی اردکانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در گفت‌وگو با خبرگزاری ایرنا، با انتقاد از شهرداری تهران در صادر نکردن شناسنامه فنی ساختمان، گفت: این قانون در برخی استان‌ها اجرا می‌شود و تاکنون بیش از هزار سند پیش فروش در استان‌ها صادر شده است.

وی ادامه داد: این در حالی است که شهرداری تهران هنوز این کار را انجام نداده و در هیچ یک از مناطق 22 گانه تهران شناسنامه فنی ساختمان صادر نشده است.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران درباره اینکه آیا رایزنی‌هایی با شهرداری تهران توسط کانون انجام شده است یا نه گفت: تاکنون بارها و بارها با آنان نشست برگزار کرده و خودم با قالیباف شهردار تهران و با معاونان شهرداری صحبت کردم و به وزارت کشور و رئیس جمهوری حتی نامه نوشتم؛ اما تاکنون شهرداری اقدامی در این باره انجام نداده است.

دشتی اردکانی با تاکید براینکه این قانون یکی از قوانینی است که از جعل سند و فروش ساحتمان به چند نفر جلوگیری می‌کند، خاطرنشان کرد: با اجرای این قانون جلوی معاملات معارض گرفته می‌شود.
وی ادامه داد: بارها گفته‌ام یک خانواده با قصد تشکیل سرپناه، همه دارایی خود را برای خرید یک آپارتمان 50 متری می‌فروشد، اما بعد از پیش خرید متوجه می‌شود آن ساختمان به چند نفر فروخته شده است؛ چون سند رسمی تنظیم نشده است. اما با تنظیم سند رسمی در پیش فروش ساختمان، امکان فروش به چند نفر وجود ندارد.
به گفته وی، در زمان ریاست آیت‌الله هاشمی شاهرودی بر قوه قضاییه، این قوه لایحه‌ای را تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار داد.

این قانون فراز و نشیب‌های زیادی را متحمل شد و فعالیت‌هایی که در مرکز پژوهش‌های مجلس و کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی روی آن انجام گرفت، منجر به تصویب این قانون در سال 1389 در مجلس شده است.

پیش خرید با سند عادی ممنوع

دشتی اردکانی تاکید کرد: این قانون دقیقاً حمایت از خریدار را مد نظر دارد. به این ترتیب، خریداران با خیال راحت می‌توانند دست به خرید و فروش و معاملات مسکن بزنند، بدون اینکه هراس داشته باشند این ملک معاملات معارض داشته باشد.

به گفته وی، هر فردی دست به خرید و فروش بزند، طبق ماده 22 قانون ثبت، مالکیتش اثبات شده است. همچنین پرداخت پول به پیش فروشنده و گرفتن پول در موعد مقرر از خریدار با این قانون تسهیل می‌شود. علت این است که در قانون برای پیش فروش، سند رسمی تنظیم می‌شود و وقتی سند رسمی تنظیم شود، مورد حمایت حاکمیت قرار دارد؛ یعنی فرد بعد از تنظیم قرارداد در دفتر خانه با خیال راحت می‌داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد. 

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با بیان این هیچ کس هم حق ندارد  به صورت عادی، سندی را پیش خرید کند یا بفروشند، یادآوری کرد: بر اساس ماده 23 این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز، به درج یا انتشار آگهی در روزنامه‌ها بپردازند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

 دشتی اردکانی اضافه کرد: به این ترتیب، در این قانون، جایگاه مهمی برای ثبت در نظر گرفته شده است تا مردم در آینده دیگر مشکلاتی مانند قبل نداشته باشند.

35 تا 40 درصد پروندهای قضایی مرتبط با معاملات املاک 

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خاطرنشان کرد: با توجه به مشکلات عدیده درخصوص معاملات معارض در صنعت ساختمان که یک مجتمع به چند نفر فروخته می‌شد و با وجود اینکه 35 تا 40 درصد پرونده های دستگاه قضا مربوط به معاملات ملک و اسناد عادی بود، ابن لایحه به تصویب رسید.

حال با گذشت چند سال از تصویب قانون و دو سال از ابلاغیه اجرایی باید دید که شهرداری تهران تا کی می‌خواهد تنظیم سند پیش فروش ساختمان را به دلیل صادر نکردن شناسنامه فنی ساختمان معطل نگهدارد و آیا درصورت ادامه این روند، اجرای این قانون چه می‌شود.