يك سردفتر با بيان اينكه يكي از بزرگترين مشكلات در نظام حقوقي و قضايي كشور، نابساماني و بهم ريختگي اوضاع در خصوص تنظیم قراردادهای املاك است، تاكيد مي كند: نفس انعقاد و تنظيم قرارداد از نظر حقوقي به پيش فرض هاي پيچيده اي نياز دارد.
سيامك بهارلويي با اشاره به اينكه نقل و انتقال املاك از چند جهت كار پيچيده اي است، مي گويد: درقدم اول، تنظيم كننده قرارداد ضمن اينكه از اطلاعات حقوقي بالا و قوي برخوردار است بايد از شرايط متعاملين اعم از اهليت، بلوغ و رشد و ممنوع المعامله نبودن ایشان مطلع باشد.
وي بخش دوم براي تنظيم قرارداد را احراز شرايط موضوع معامله و قرارداد مي داند و مي گويد: سردفتر بايد پس از آگاهي از شرايط متعاملين بتواند شرايط موضوع معامله را احراز كند. ملك يا خانه اي كه در حال معامله است ابتدا بايد معلوم شود كه تحت مالكيت فروشنده است يا خير و بعد از آن بايد نسبت به اينكه، ملك طلق (آزاد)، بازداشت، وثيقه يا رهن است يا خير بررسي شود تا مشكلي براي متعاملین به وجود نيايد.
نظارت حقوقدان بر يك قرارداد
با توجه به اهميت تنظيم يك قرارداد، نظارت يك حقوقدان بر آن يك امر طبيعي است. قانونگذار به اين مهم حدود يك قرن پيش توجه داشته و فلسفه وضع قانون ثبت و به دنبال آن وضع قانون دفاتر اسنادرسمي نظم بخشی به قراردادهای مردم بوده است. بر اين اساس با تاكيد قانونگذار در قانون ثبت، املاك طی فرایند قانونی پیش بینی شده، نخست بايد ثبت شوند و بعد از آن زير نظر يك حقوقدان در دفتر اسنادرسمي اين معاملات انجام شود.
اين سردفتر اسنادرسمي ادامه مي دهد: سردفتر اسنادرسمي يك حقوقدان و دانش آموخته رشته حقوق است و شرايط متعاملين و شرايط موضوع معامله را مي داند و با توجه به اختياراتي كه قانون به او داده است مي تواند آن شرايط را احراز كند.
وي در توضيح اين مطلب مي گويد: سردفتر اسنادرسمي با توجه به اختياراتي كه دارد مي تواند به ليست افراد ممنوع المعامله دسترسي داشته باشد همچنين موضوع معامله را از شهرداري، دارايي، اداره ثبت و در صورت نياز از جهاد كشاورزي استعلام بگيرد تا از عدم موانع قانونی براي نقل و انتقال مطلع شود. طبيعتا با استعلام اين موارد، خريدار و فروشنده با آرامش خاطر به معامله خود مي پردازند.
بهارلويي در ادامه از تغيير نظام حقوقي برخلاف نصوص مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت به «اتفاق بسيار بد در تاریخ حقوق» ياد مي كند و مي افزايد: اين رويه به اسناد عادي اعتبار بخشيد و نتيجه آن كنار گذاشتن دفاتر اسنادرسمي توسط مشاورين املاكي بود كه به نوشتن مبايعه نامه روي آورده بودند. همچنين طبق تصويب قانون، دادگاه ها، محاكم و ادارات حق پذيرش اسناد عادي را ندارند. اما متاسفانه با تفاسیر غلط از نصوص قانون محاکم وادارات به اعتبار بخشی به اسناد عادی روی آوردند و اين اشكالات به وجود آمد كه متاسفانه تبعات و نتايج منفي آن جامعه را درگير دگرگوني هاي خاص خود كرده است.
وي مشاورين املاك را مشاوراني مي داند كه باب آشنايي طرفين معامله اي را فراهم مي كنند كه قرار است در زمينه خرید وفروش ملكي به توافق برسند اما قانونا حق تنظیم وعقد قرارداد و تنظيم اسناد انتقال را ندارند.
اين كارشناس حقوقي، با بيان اينكه مشاور املاك طبق تعريف قانون تجارت دلال محسوب مي شود، مي گويد: وظيفه دلال، فقط در راستاي معرفي خريدار و فروشنده یا موجر ومستاجر یا مانند آن به یکدیگر معنا مي يابد.
مشاورين املاك
عرف در مشاور املاك اين است كه بعد از باب آشنايي و توافق صوري بين موجر و مستاجر، مشاورين املاك با يك جمله مبارك است مي خواهند كار را فيصله دهند! بهارلويي با بيان اينكه طبق پيش بيني قانون مشاورين املاك بايد دو طرف معامله را به هم معرفي كنند و حق الزحمه خود را دريافت كنند تاكيد مي كند مشاورین املاک بايد براي تنظيم سند قرارداد متعاملين را به دفاتر اسناد رسمي راهنمايي كنند.
وي ادامه مي دهد: عدم اطلاعات حقوقي كافي، عدم آشنايي به شرايط معامله و عدم شناسايي احراز قصد متعاملين، موانع سر راه يك مشاور املاك براي تنظيم قرارداد است و به واسطه اين اشكالات معاملات دچار اشكال مي شود و نتيجه آن اختلافات زياد و ايجاد پرونده هاي عديده در دادگاه هاست زيرا اين پرونده ها ناشي از انعقاد قراردادهايي است كه بدون حضور يك حقوقدان منعقد شده است.
این سردفتر و استاد دانشگاه می افزاید: یک دانشجوی حقوق لااقل در طول چهار سال 30 واحد درسی درباره انعقاد یک قرارداد می خواند که برخی از آنها مباحث بسیار پیچیده ای را دربر دارد حال چگونه ممکن است ما انعقاد قرارداد را به کسی بسپاریم که دانش آموخته حقوق نیست و هيچکدام از آن درس ها را نخوانده واز اقسام اموال واحکام مالکیت و قوانین راجع به اشخاص و محجورین و قواعد عمومی و اختصاصی عقود و قراردادها و شرایط متعاملین و شرایط موضوع معامله و عقود معین و نامعین و مانند آنها بی خبر است. گذشته از مباحث تئوری و نظری، در مقام عمل و اجرا هم مشاورین املاک سازوکارهای مناسب برای تنظیم یک قرارداد را ندارند. نه به اسامی افراد ممنوع المعامله دسترسی دارند نه به لیست املاک بازداشتی دسترسی دارند و نه می توانند درمورد از مراجع قانونی استعلامی کنند.
كدرهگيري
بهارلويي در پاسخ به اين سوال كه تكليف هولوگرام و كدرهگيري با تنظيم مبایعه نامه ها و اجاره نامه ها در دفاتر اسنادرسمي چه مي شود مي گويد: يكي از مسائلي كه موجب مصرتر شدن مشاورين املاك به تنظيم قرارداد مي شد؛ صدور كدرهگيري توسط خودشان بود به گمان اينكه با صدور این كد دیگر مشكلي وجود نخواهد داشت درحاليكه ابدا این گونه نیست وکد رهگیری به این معنا نیست که ملک یا مالک مشکلی برای معامله ندارد. بعلاوه ديوان عدالت اداری الزام به گرفتن كدرهگيري که معمولا بوسیله اداره دارایی اعمال می شد را طی رایی ابطال كرد.
به گفته اين حقوقدان، صدور كدرهگيري از اساس اشتباه بود زیرا موجب ايجاد يك ذهنيت بد در جامعه شد و آن اینکه وقتی در معامله ای کد رهگیری صادر شد دیگر باید آسوده خاطر بود درحالی که به هیچ وجه چنین نیست و نمونه اش مصادیق بسیار زیادی که با وجود داشتن کدرهگیری سر از دادگاه و دادسرا بیرون اورده اند.
اين سردفتر اسنادرسمي معتقد است: نظام حقوقي از پيش بيني بسيار دقيق قانونگذار در قانون ثبت فاصله گرفته است و نتايجش این امر نامبارک هم امروز کاملا محسوس است. در حاليكه با توجه به مبانی حکیمانه قانونگذار واهمیت دادن به موضوع ثبت میتوان جلوی ورود بسیاری از پرونده هارا به دادگستری گرفت دستگاه قضا به دنبال بزرگ تر کردن دستگاه قضایی و افزودن به شمار قضات است !
بهارلويي به نكته مهمي اشاره مي كند و مي افزايد: اسنادي كه در دفاتر اسنادرسمي صادر مي شوند ويژگي منحصربفردي دارند و آن لازم الاجرا بودن –یعنی اجراي مفاد سند بدون نياز به حكم دادگاه- است. اين موضوع مزيت بسيار مهمي است و به اين طريق سندرسمي مي تواند به ميزان زياد از حجم انبوه پرونده ها بكاهد و قضات مراجعين كمتري خواهند داشت.
به گفته وي همه کسانی که درگیر مسائل حقوقی هستند میدانند که نزدیک به 80 درصد دعاوي دادگستري مانند دعواي حقوقی خلع يد،تخلیه ، تادیه ثمن معامله وخسارات تاخیر تادیه والزام به انتقال سند رسمی ودعاوی کیفری غصب، تصرف عدوانی ، جعل دراسناد عادی ،فروش مال غیر ومانند آن مستقیم یا غیر مستقیم مرتبط با حوزه ثبت هستند ومیتوان بسیاری ازاين مشكلات رابا بازگرداندن جایگاه سند رسمي به آن از بين مي رود و نتيجه آن آرامش بيشتر در جامعه و محاكم دادگستري وکاستن از درد ورنج انسانهایی است که هر ورز در دادگستری سرگردانند.
تفاوت قيمت ها در مشاوراملاك و دفاتر اسنادرسمي
وي درخصوص پرداخت هزينه ها نيز مي گويد: مشاور املاك موظف است بابت دلالي ورساندن فروشنده به خریدار حق الزحمه خود را دريافت كند اما دريافت هزينه بابت تنظیم سند ومبايعه نامه که خارج از اختیارات ووظایف بنگاه املاک است ،درست نیست. در حاليكه متاسفانه عرف اينگونه است كه مشاورین املاك برای نوشتن مبايعه نامه یا اجاره نامه هزینه های گزافی دریافت میکنند. وجالب آنکه این هزينه ها معمولا ده ها برابر هزينه تنظيم سند در دفاتر اسنادرسمي است!
بهارلویی در پایان کاهش اعتبار سند رسمی بوسیله دستگاه های حاکم را دودی می داند که به چشم خودمان فرو می رود و آنرا به آن حکایت سعدی تشبیه می کند که: یکی بر سرشاخ بن می برید، خداوند بستان نظرکرد و دید، بگفتا که این شخص بد می کند، نه بر دیگری بل که برخود کند!