«پیش فروش آپارتمانها» پدیدهای که با رشد شهرنشینی و بهخصوص در کلان شهرها در ادبیات آپارتمانسازی ورود پیدا کرد. با توجه رکود اقتصادی و نبود قدرت مالی برای خرید مسکن گروه عمدهای از مردم امکان تهیه و پرداخت تمامبهای یک واحد مسکونی را نداشتند لذا مجبور به خرید و فروش آپارتمانهایی که هنوز ساخته نشده بود و باید در آینده ساخته میشد (به اصطلاح پیش فروش ) روی آوردند. بازار تقاضا و اعتماد به مالکان و فروشندگان و نبود قوانین حمایتی منجر به این شد که کلاهبرداریهای زیادی صورت گرفت. برخی به اصطلاح سازندگان یک واحد را به چندین نفر میفروختند و گروهی نیز با توجه به افزایش هزینههای ساخت یا نوسانات بازار مسکن حاضر به تحویل آپارتمان مبنای قرارداد نبودند و نتیجه آن میشد که در نبود قوانین حمایتی، افراد درگیر با چنین معاملههایی پس اندازهای یک عمر خود را به همراه ضرر و زیان و قرض و بدهی از دست دادند و گاهاً توان ایستادن دوباره سر پای زندگی را نداشتند.
تعداد زیادی از پروندههای مطروحه در دادسرا و دادگاه کیفری راجع به بزه و انتقال مال غیر است. از این رو قانونگذار به جهت جلوگیری از جرم کلاهبرداری و فروش مال غیر و کاهش پروندههای محاکم قضایی در مورخ دوازدهم دی ماه 89 در مجلس شورای اسلامی قانونی را بهنام قانون پیشفروش آپارتمان تصویب کرد. این قانون مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره میباشد و هدف و فلسفه وضع این قانون جلوگیری از فروش یک واحد آپارتمان به بیش از یک نفر و ایجاد موقعیت مطمئن برای افرادی بوده است که اقدام به پیش خرید واحدهای مسکونی کردهاند. در ذیل به برخی از مواد این قانون که در کاهش این جرم نقش به سزایی داشته و قراردادهای پیش فروش را معتبر و قابل اعتماد کرده است اشاره خواهیم کرد.
املاک توقیفی یا موروثی در قانون پیش فروش آپارتمان ها مشخص است
یکی از مزایای قانون پیشفروش آپارتمانها این است که افراد پیش از آنکه پول را بپردازند از صحت قراردادشان مطمئن میشوند، زیرا گاهی املاک بازداشت است و يا موروثی است یا اینکه به چند نفر فروخته شده و يا فروشنده ممنوعالمعامله است و این موضوع باعث ایجاد اختلاف و ورود پروندههای مختلف به مراجع قضايي ميشود که اين مشکلات در صورت اجراي قانون و به استناد مواد 2 و 4 قانون و مواد 3 و 4 و 9 آئين نامه مرتفع خواهد شد.
کارشناسان رسمي دادگستري، مهندسين ناظر و هيات داوران ابزار رفع اختلاف
همواره در قراردادها مرجع مهم رسیدگی به اختلافات نزد طرفین قرار داد اهمیت زیادی دارد با وضع این قانون خریداران با اطمینان بیشتری میتوانند به انعقاد قرار داد بپردازند، چرا که در صورت بروز اختلاف ماده ۲۰ این قانون تکلیف کلیه اختلافات را مشخص کرده است، در صورتی که سندی در دفترخانه ثبت شود اگر مشکلی میان پیشخریدار و پیشفروشنده ایجاد شود قانون ضمانت اجرایی را موکول کرده به داوری که از طرفین (دو داور از طرف پیشفروشنده و پیشخریدار و یک داور مرضی الطرفین از طرف هردو) تعیین میکنند. همچنین در صورت عدم انجام تعهدات هريک از طرفين اين قانون ابزارهاي مختلفي را از قبيل استفاده از کارشناسان رسمي دادگستري، مهندسين ناظر و هيات داوران در مواد 8 و 12 و 13 و 14 و 20 قانون و 11 و 15 آئيننامه براي رفع اختلاف پيشبيني کرده است .
دفاتر اسناد رسمي ملزم به ثبت سند رسمي مالکيت
یکی دیگر از مشکلاتی و ايرادات اساسي به قولنامهها عدم رعايت ماده 22 قانون ثبت بوده است و دیگر اینکه همواره در پیش فروش املاک خریداران هیچ ابزاری برای اطلاع دقیق در دست نداشتهاند و از فروش آن ملک همواره به اشخاص دیگر توسط بنگاههای معاملات ملکی مطلع نبودهاند با وضع این قانون افراد و دفاتر اسناد رسمي ملزم به ثبت سند رسمي مالکيت به مانند نقل و انتقالات املاک شدهاند تا بدین صورت افراد را از جلوگيري از انجام تعهدات طرفين مصون دارند .
مشاوران املاک ملزم به پاسخگویی هستند
ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان، به صراحت مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیشفروش منع کرده است. اگر فردی بهواسطه تنظیم قرارداد در مشاوران املاک متضرر شود میتواند به دستگاه قضایی شکایت کند، مشاوران املاک ملزم به پاسخگویی میباشند. اين قرارداد که بر اساس مباني حقوقي و به نحو رسمي صورت مي گيرد، از سوي طرفين لازم الاجرا و الزام آور است.
یکی از دغدغههای خریداران داشتن نقدینگی بجهت پرداخت اقساط پیش خرید میباشد که برابر ماده 10 این قانون وجود شرايط لازم براي کسب تسهيلات براي ملک مزبور این نگرانی را تا حدی مرتفع گردانده است و بانک در قبال تسهيلاتي که به پيش خريدار يا پيش فروشنده ميدهد ساختمان را به عنوان رهن تا پايان پرداخت تسهيلات به عنوان تضمین وثیقه قرار میدهد.
خریدار میتواند با پذیرش انجام 10 درصد ملک را به نام خود منتقل کند
همچنین با توجه به اهمیت سند برای خریداران و رفع دلواپسیهای مالکیت یا عدم مالکیت قانون پیشفروش این امکان را به افراد داده است که اگر قصد پیشفروش ساختمان را داشته باشند میتوانند براساس قانون پیشفروش ساختمان با مراجعه به دفاتر اسنادرسمی، پیشسند رسمی ملک مورد نظر را برای پیشخریدار صادر کنند که با این اقدام زنجیره فرآیند صدور پیشسند و اجرای قانون پیشفروش ساختمان تکمیل شد.
با توجه به اهمیت سندرسمی در معاملات، واگذرای املاک همواره با به نام زدن سند ملک صورت میگیرد، پیش از وضع این قانون اگر ملکی خریده میشد و فروشنده برای واگذاری آن نمیآمد خريدار باید به دادگاه مراجعه کرده و با رأی دادگاه و با امضای نماینده دادگاه میتوانست ملک را بخرد؛ اما الان به موجب ماده 14 نیازی به حضور نماينده دادگاه نیست و اگر 90درصد پروژه پیشرفت کرده باشد خریدار میتواند با پذیرش انجام 10 درصد باقی کار توسط خودش ، در دفتر اسناد ملک را به نام خود منتقل کند.
یکی دیگر از مواردی که در این قانون به آن اشاره شده است، مطابق تبصره ماده 15 این آئیننامه هزینه تفکیک فقط براي واحد خریداری شده پرداخت میشود و خريدار ملزم نيست كه هزينه تفكيك كل ساختمان را بپردازد که از نظر رعایت منافع مردم و تسهیل انجام کار بسیار مفید است.
قانون و آئیننامه جدید با توجه به معایب و ایراداتی که دارد و نگاه سختگيرانهای که به نفع پيش خريدار داشته است نقش بهسزایی در جلوگیری از بزه انتقال مال غیرنیز خواهد داشت و همچنین اجرای دقیق این قانون به صلح اجتماعی کمک خواهد کرد و از سوی دیگر دست اندرکاران عرصه ساخت مسکن با توجه به مجازاتهاي مقرر در اين قانون مسیر احتیاط ر ادر پیش خواهند گرفت.