اندیشه ورزی رفع مشکلات آپارتمانی

رضا زرعی، وکیل پایه 1 دادگستری- اردبیل

  سر به هم آورده دیدم برگ های غنچه را            اجتماع دوستان یکدلم آمد به یاد      « صائب تبریزی »

با این مقدمه به سراغ یادداشت قاضی محترم و دل آگاه ، جناب آقای محمدجواد رهسپار در شماره 48 صور اسرافیل می رویم تا با ورود در باید ها و نباید های آپارتمان نشینی در مزایا و معایب «پیش نویس لایحه نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان ها » تأمل بیشتری به خرج دهیم و نظر به یادداشت جناب رهسپار عزیز با عنوان : «تنظیم روابط همسایگان و پرهیز از ضمانت اجرای کیفری» ببینیم که نظرات ، انتقادات و پیشنهادات جناب آقای رهسپار در خصوص پیش نویس مورد نظر تا چه میزان قابل عمل و اجراست و از طرف دیگر وظیفه اساسی و حتی فوری مسئولین برنامه ریز و از جمله قوای سه گانه و ارگان ها و سازمان های ذیربط دیگر ، از جمله شهرداری ها در این عرصه چیست و برای ترسیم آینده بهتر برای آپارتمان نشینی چه باید کرد ؟  

متأثر از قلم موشکافانه و صریح دوست نادیده ام ، جناب رهسپار بدواً نگارنده یادآور می شود که به موازات گسترش آپارتمان نشینی در کشور ، از همان دوره کارآموزی وکالت (اواخر دهه 70 ) برای رفع معضلات آپارتمان نشینی ، سلسله مقالاتی را در فصلنامه موسوم به «نظام آبادگران» ( نشریۀ صنفی و حرفه ای سازمان نظام مهندسی استان اردبیل) از اوایل دهه 80  در 8 شماره به چاپ رسانید ، که آخرین آن « اِعمال حق شفعه در آپارتمان نشینی » نام داشت که برای اولین بار در سطح کشور (شماره 17 این فصلنامه ، سال 87 ) به صورت مستقل منتشر شد و مورد استقبال قرار گرفت تا بعداً توسط کانون های وکلای دادگستری گیلان ( دو فصلنامه راه وکالت ، سال دوم ، شماره سوم ، بهار و تابستان 89) ، آذربایجان شرقی ( سال پنجم ، دوره جدید ، شماره 16 ، سال 88) و کانون وکلای دادگستری مرکز ( صد مقاله از صد وکیل ، جلد دوم ، به کوشش کمیسیون روابط عمومی کانون وکلای دادگستری مرکز ، با همکاری فرید رفعت جو ، اوایل 1392) چاپ و در سراسر کشور توزیع شد و فعلاً نیز در فضاهای مجازی همچنان مورد توجه و اقبال عمومی است .

مقررات آپارتمان نشینی از قواعد آمره است

بر سر موضوع اصلی مربوط به اظهارنظر در خصوص پیش نویس مورد بحث برمی گردیم و می گوییم :

1- قوانین و آیین نامه های آپارتمان نشینی از قواعد آمره ای است که با گسترش آپارتمان نشینی به درستی تصویب و اجرائی شده و اگر هم بنا به تعبیر جناب رهسپار جرم انگاری هایی در این پیش نویس صورت گرفته ، سرمنشأ آن از همان اوایل دهه چهل قبل از انقلاب بوده که الزاماً تا هم اکنون نیز ادامه یافته و در مفاد پیشنویس نیز از همان قواعد پیروی شده و در نتیجه اتفاق جدید قابل توجهی از این حیث رخ نداده ولی معلوم است که با این روند رو به تکامل می رود .

2- جنبه های مثبت این پیش نویس ، که چه بسا مورد تأیید جناب رهسپار نیز بوده باشد ، در حد خود قابل توجه و تحسین است و در ادامه به این جنبه ها اشاره خواهد شد .

3- این که برای اولین بار قوه قضائی تصمیم گرفته در اقدامات حقوقی و اجتماعی خود به نظر صاحبنظران نیز توجه نماید بدون تردید امر مبارکی است . امید که نتیجه این اقدام در محتوای غنی و پربار این لایحه جلوه گر شود و با حسن استقبال از صاحب نظران مواجه گردد .

آنچه که مسلم است این که – همان گونه که به عرض رسید - قواعد و قوانین آپارتمان نشینی از سال ها پیش در کشور اجرائی شده و در کنار دیگر قواعد آمره ، محدودیت هایی را در شمول حاکمیت قانون مدنی ایجاد کرده است ؛ از جمله قواعد دیگر محدودکننده حوزه شمول قانون مدنی و تخصیص آن ، که فعلاً به نظر نگارنده می رسد ، عبارت اند از:

الف - قوانین کار و امور اجتماعی (بخصوص در قسمت روابط فیمابین کارگر و کارفرما)

ب- قوانین شهرداری  

ج- قانون توسعه معابر

د- قوانین مالک و مستأجر مربوط به سنوات 56 و 62  

هـ - قانون اصلاحات ارضی

و- قانون زمین شهری و ...

که همگی این قوانین بیرونی حاکمیت سنگین این قانون و انحصار مالکیت را به انحای مختلف کم رنگ تر نموده اند .

آری! به قول معروف هیچ عامی نیست ، مگر این که مخصصی داشته باشد (ما من عامٍ الّا و قد خصَّ) . لذا برای افزایش اطلاع خوانندگان یادآور می شود آنچه از درون ، دامنه شمول اصل تسلیط مدنظر در ماده 30  قانون مدنی را تخصیص داده ، ماده 132 قانون مدنی است که به نحوی در بحث این مقال نیز - که به نحوی راجع به روابط همسایگی ، حدود مالکیت ، اصل تسلیط و محدود شدن دامنه این اصل مربوط می شود - مؤثر است .

ماده 132 قانون مدنی چه می گوید؟

ماده 132 : کسی نمی تواند بر ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود ، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد . لذا متأثر از ماده 30 قانون مدنی و مستند به اصل تسلیط اگر در انواع مایملک ، مالک هر گونه حق تصرف و انتفاع در مایملک خود را دارد - که چنین است - در مواردی هم همین اصل تسلیط با اعمال اصل لاضرر محدودیت هایی را می پذیرد و تخصیص می یابد تا امور مردم به آسانی و طبیعی جریان یابد و شاید به همین دلایل و واقعیات بوده که گفته اند : «علم حقوق هم در واقع علم اصل و استثنائات است» .

قواعد و قوانین آمره آپارتمان نشینی به عنوان یکی از مستثنیات قانون مدنی با تکامل تدریجی خود به پیش می رود و محدودیت ها و حقوق خاصی را برای ساکنین و مالکین این مجموعه ایجاد کرده و به وضع و حال فعلی رسیده است ؛ تا آنجا که صاحب نظرانی چون اسماعیل هریسی قسمت های مشترک در آپارتمان ها را دارای شخصیت حقوقی مستقل از مالکان آپارتمان ها می دانند و احکام این قسمت های مشترک را نیز متفاوت از احکام قانون مدنی در باب شرکت اعلام می دارند ؛ چرا که این قسمت ها به هیچ وجه قابل تقسیم و افراز نیست ، پارکینگ اختصاصی به طبقات قابل واگذاری به اشخاص بیرون از مجموعه آپارتمانی نمی باشد و هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود – که در مرئی و منظر باشد - بدهند .(قسمت اخیر ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها )

نظر به مراتب فوق و حساسیت امر ، اندیشمندان قلم به دست و صاحب درد ، اعم از قضات عزیز و وکلای گرامی مسئولیت دارند که با دقت و مطالعه هرچه بیشتر در این عرصه ها وارد شوند و با اظهارنظرهای عینی و عملی و عالمانه در حد مقدور در رفع معضلات آپارتمان ها و مشکلات دیگر جامعه مؤثر باشند و زمینه های مناسب حسن سلوک ساکنین خانه های کبریتی را – که در درون مجتمع های آپارتمانی و آسمان خراش های دیگر ، که مثل قارچ از هر طرف در شهرهای بزرگ روییده اند - فراهم آورند و با خود زمزمه کنند :

                           گر به  فکر  همره و همپایه ای           جستجو کن مهربان همسایه ای

                           مهر همسایه تو را خندان  کند            خانه ات آباد  و  گل افشان کند

                           نیک  همسایه  بُوَد   فضل خدا            هان ! نگردی یکدم  از فضلش جدا!

مشکلات آپارتمان نشینی با سکوت حل نمی شود!

در بررسی مناسبات و تعاملات آپارتمان ها به دلیل پیچیدگی خاص آن به کار بردن دقت و حوصله فراوان مورد نیاز است تا اتفاقات مطالعه و دسته بندی گردد ؛ لذا پیشنهاد می شود با تشکیل کمیته ای متشکل از قضات ، وکلا و کارشناسان رسمی در ساختمان دادگستری های استان ها ، اتفاقات و جرایم آپارتمان نشینی ، آمارگیری شود و مورد تجزیه و تحلیل دقیق قرار گیرد تا با تسلط بر این آمار ، توان تجزیه و تحلیل و برنامه ریزی دقیق و مناسب تر را برای مسئولین فراهم آورد و از جرایم و اتفاقات سوء در آپارتمان نشینی پیشگیری گردد که همه این ها قوه قضائیه را نیز در تدارک اقدامات مناسب برای پیشگیری از وقوع جرائم و نیز حسن اجرای قوانین - که در اصل 156 قانون اساسی پیش بینی شده – کمک خواهد کرد .

بنا به مراتب فوق ، در استقبال از رویکرد جدید قوه قضائیه و با تشکر از ارائه این پیش نویس توسط معاونت محترم این قوه ، مجدداً تأکید می کنیم ظرافت کاری هایی لازم دارد تا زندگی مردم در این مجتمع های آپارتمانی راحت تر شود و خانواده ها به عنوان هسته اولیه جوامع انسانی وظایف خود را در محیطی امن و آرام و توأم با محبت و دوستی و وظیفه شناسی به سرانجام برسانند . این همه با بذل توجه بیشتر به زندگی آپارتمان نشینی و اتفاقات پیرامونی آن و پر کردن خلأ های قانونی بر مبنای تجربیات بیش از نیم قرن زندگی در آپارتمان ها و گسترش فرآیند آن مقدور خواهد شد .

با همین دیدگاه و تحلیل ، موارد ذکر شده در مقدمه پیش نویس توجه نگارنده را نیز جلب کرده و آن موارد (البته با اندکی ویرایش ) به شرح آتی مورد تأکید قرار می گیرد:

1- شمول لایحه نسبت به آپارتمان های دارای مالک واحد ولی استفاده کنندگان متعدد .

2- بلااثر و غیرقانونی تلقی نمودن انتقال مالکیت پارکینگ مستقل مربوط به واحدهای آپارتمانی .  

3- ممنوعیت مطلق نگهداری از حیوانات وحشی و ممنوعیت نسبی نگهداری از حیوانات اهلی در آپارتمان ها

4- پیش بینی مجمع عمومی برای ساختمان های دارای بیش از 3 واحد به شرط داشتن استفاده کنندگان و یا مالکان متعدد .

5- پیش بینی مجمع عمومی و هیئت مدیره در واحد های آپارتمانی با بیش از 10 مالک یا استفاده کننده .

6- اخذ جریمه از مالک یا استفاده کننده از جمله در امتناع از پرداخت بدهی در زمان مقرر .

7- پیش بینی صندوق ذخیره ساختمان برای استفاده از وجوه و اعتبارات حاصل از جریمه ها یا هدیه های نقدی.

سوابق و اقتضای زمانی - مکانی آپارتمان نشینی

استناد صرف به اصل تسلیط و یا سیاست قضازدایی قوه قضائیه و عدم لحاظ نمودن سوابق و مشکلات عملی آپارتمان نشینی ، که از دهه چهل به بعد در کشور شروع شد و در اعمال مدیریت صحیح و راهبردیرخالت دولت ها و مراجع قانونگذاری ها را اجتناب ناپذیر ساخت ، نه تنها گرهی از کار را نمی گشاید بلکه حتی ممکن است چاره سازی های انجام شده در پیش نویس را « سیاست ناهمگون » و یا «جرم انگاری جدید» بدانیم بلکه اقتضائات زمان و مکان و واقعیات و مشکلات موجود را نیز ندیده بگیریم . در جواب ، گفته ای از انیشتین دانشمند معروف را می آوریم که نزدیک به این مضمون است :

هنگام رویارویی با مشکلات اساسی نمی توانیم با همان سطح تفکری که آن مشکلات را ایجاد کرده به مقابله برخیزیم بلکه لازم است در قالب دیگر و از نگاه فراسوی به موانع و تنگناها بنگریم و عمیق تر باشیم تا موفق به تغییر و تحول و رفع مشکل شویم.  

جرم انگاری در خصوص آپارتمان نشینی هرچند تازگی ندارد و غالباً در دل قوانین و آیین نامه های قبلی گنجانده شده و مؤثر و بجا نیز بوده است و به درستی و مؤثر بودن این امر شکی نداریم . تکامل بخشی و جهت دهی سیاست قضازدایی اخیر قوه قضائیه با اقبال به سوی صاحب نظران و مشاوره با آنان منافاتی ندارد کمااینکه عدم توجه به استثنائات و تخصیص ها نیز مشکلی از مشکلات بی شمار ما را در حال حاضر حل نخواهد کرد .

متروک و یا بی تأثیر بودن قانون ممنوعیت به کارگیری و استفاده از تجهیزات دریافت از ماهواره ، که مورد توجه بجای جناب رهسپار است ، موضوع دیگری است ؛ اجمالاً این که این گونه قوانین غالباً چون بدون توجه به واقعیات جامعه تصویب شده و ذهنیت عمومی و وجدان جمعی را نمایندگی نمی کرده ، از همان اول نیز محکوم به شکست بوده است ؛ ولی با این همه  نگرانی جناب رهسپار عزیز در روشن و صریح نبودن بعضی از عبارات در قوانین و در پیش نویس تهیه شده نیز که ممکن است به تضییع حقوق شهروندان و سلب امنیت آنان منجر شود ، مورد تأیید است و با ویرایش و روشن گری در ترکیبات «تولید صدای نامتعارف» و «مهمانی نامتعارف» شاید نوبت به پیشنهاد حذف مواد 12 ، 14 ، 45 و 46 پیش نویس ، که مدنظر آقای رهسپار است ، نرسد . ولی با این حال دغدغه های جناب رهسپار و صراحت قلم این قاضی صاحب ذوق و اندیشه - چه در صور اسرافیل و چه در مدرسه حقوق ، یاد کاتوزیان ها را زنده می دارد و جمشید ممتازها و دکتر آزمایش ها را بزرگ می دارد تا امیدواری ها را نسبت به آینده بیشتر کند شایسته همه گونه تحسین است و ما را به تکاپوی بیشتر و ادای احترام به این گونه قضات با انگیزه و صاحب درد و قلم وامی دارد .

زمان اِعمال ضمانت های کیفری

در ایجاد زمینه های مثبت حسن سلوک و تربیت های مناسب اجتماعی و خانوادگی ، مالکین و ساکنین صرف ارائه تحلیل ها و راه حل های منطقی و قانونی کافی نیست بلکه در افزایش آسایش و امنیت روحی – روانی و اجتماعی ساکنین لازم است با دقت نظر و مطالعه عمیق و جهت دار سازماندهی اساسی مدیریت آپارتمان ها میسر و ممکن خواهد بود . با این همه لزوم بهره مندی از اخلاق ، عرف و سنت های فرهنگی و مذهبی در اولویت اول است و قبل از توسل به الزامات قانونی و ضمانت های اجرای کیفری معمولاً از همۀ ابزارهای سنتی ، عاطفی و اخلاقی در عمل استفاده می شود تا امور سر و سامان یابد و از اتفاقات سوء از قبیل : صداهای آزاردهنده و نگهداری غیر اصولی و غیرقانونی حیوانات ( اعم از اهلی و وحشی) در قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترک نیز با ملاحظه و مراعات خود ساکنین با حسن تدبیر و اخلاق و مدارا جلوگیری گردد تا چه رسد به حدوث انواع مزاحمت های دیگر در محوطه های کبریتی آپارتمان ها و قانون و اعمال ضمانت های کیفری آخرین ابزار لازم در این عرصه است که گفته اند : « آخر الداء الکی » در این صورت حق داریم بپرسیم :

چگونه ممکن است اتخاذ سیاست های کیفری از قبیل « قضازدایی » مانع تکمیل قوانین و یا مانع آموزش و تعلیم و تربیت اجتماعی بیشتر در خصوص آپارتمان ها تلقی شود ؟ مگر نمی گوییم که :« اثبات شیء نفی ماعدا نمی کند»؟

سهل گرفتن در مسائل و معضلات آپارتمان نشینی و در این اواخر در بحث محیط زیست سم مهلک است و خسارات جبران ناپذیری را به دنبال خواهد داشت که فعلاً با وقوع اتفاقات ناگوار اخیر موجب هدر رفتن منابع محیط زیست و انفعال نیروهای فعال و دلسوز محیط بان و محیط زیست خواهد شد و نمی توان این گونه امور را به سکوت و اهمال گذرانید و یا به اجرای مقررات میانجیگری پیش بینی شده در مواد 82 و 84 آیین دادرسی کیفری - آن هم بدون بررسی همه جانبه و بدون توجه به نظرات کارشناسان – امید بست و موکول نمود؟ معضل بزرگ و گسترش یافته آپارتمان نشینی و یا در تجاوز به اموال عمومی و دولتی نیز از همین نمونه مشکلات است که باید جدی گرفته شود .

در بحث تنظیم روابط ساکنین آپارتمان ها و مدیریت صحیح مجتمع های آپارتمانی قوه قضایی نباید با انواع سیاسی کاری و روزمرّگی خود را برکنار کند بلکه به جای اظهارنظرهای سیاسی مرسوم آنچنانی ، وظیفه دارد - بسته به مشکلات و اتفاقات موجود در حوزه های مختلف اجتماعی ، فرهنگی و اقتصادی - با جدیت و زمینه سازی های مناسب وارد شود و در صورت لزوم از اِعمال و اجرای ضمانت های کیفری مناسب و شایسته نیز غافل نشود ؛ کمااین که حداقل در این مورد بخصوص تاکنون چنین عمل شده و امید است که نظیر این گونه رفتارها و جدیت ها تداوم یابد .

ضرورت دخالت شهرداری ها در آپارتمان نشینی

دخالت شهرداری و بهزیستی در خصوص تغییر کاربری و استفاده تجاری یا به عنوان مطب ، دفتر وکالت و غیره هیچ کدام امر حادث جدیدی نیست و مثلاً در تبصره ماده 55 قانون شهرداری ها و بندهای دیگر این موضوع نظارت شهرداری به روشنی پیش بینی شده و عمل نیز می شود . اگر هم در ماده 16 پیشنویس به ضرورت کسب رضایت مکتوب مالکان واحدهای آپارتمان ها اشاره شده ، امری تکمیلی و معقول بوده تا چنانچه بعد از اعلام رضایت مکتوب مورد نظر ، استفاده کننده بخواهد  از حدود متعارف تجاوز کند یا نحوه استفاده از آپارتمان را تغییر دهد هر کدام از مالکان بتوانند از مراجع مذکور در بالا توقف استفاده مورد نظر را بگیرند و مراجع مذکور با احراز صحت ادعا مجوز اعطا شده را لغو کنند . لذا چنانچه از اختیارات مندرج در مواد پیش نویس از جمله ماده 16 در تعارض با اصل تسلیط و ماده 30 قانون مدنی نیز قرار می گیرد ، امری طبیعی و قابل قبول است و این تعارض نباید امری منفی به شمار آید . اگر هم در خصوص نظارت های قانونی به بخشداری ها یا شهرداری و یا امکان طرح شکایت از این مراجع در دیوان عدالت اداری مقدور و امکان پذیر شده ، غمی نیست و امر جدیدی نبوده و هیچ بار مضاعف و جدیدی را بر دوش دستگاه قضایی نمی نهد ، مگراین که خود نویسنده محترم پیشنهاد جایگزین مناسب تری را ارائه دهند تا مورد بررسی و ارزیابی همگانی قرار گیرد .

اگر مالکانی هم با انواع دلایل و بهانه ها بخواهند استفاده مورد نظر از واحدهای آپارتمانی به عنوان مطب ، دفتر وکالت و غیره را متوقف سازند دلیل امتناع از اعمال مقررات و ضوابط الزام آور قانونی نمی شود ، بلکه برعکس باید به نحو شایسته مردم را تمشیت و تعلیم داد و وادار نمود که به حق و حقوق قانونی خود قانع باشند و با دیگر همسایگان و همراهان اجتماعی به مدارا و حسن سلوک رفتار نمایند که مصلحت و ضرورت زندگی اجتماعی نیز همین است ، که گفته اند :

                                   با همه اهل محله یار باش                    همره و همپایه و همکار باش

خلاصه این که :

قانونگذار از همان اوایل دهه چهل بنا به وظیفه حاکمیتی در نحوه استفاده در آپارتمان نشینی چاره اندیشی نموده و کار خوبی هم کرده است . این دخالت دولت ها در نحوه تصرف و مالکیت افراد در واحدهای آپارتمانی از ده ها سال پیش در بسیاری از کشورهای دنیا اعم از سرمایه داری و سوسیالیستی اجرایی شده و همه جا نیز با حسن استقبال مواجه بوده و نیز نگارنده در طول فعالیت اداری و وکالتی 30 ساله خود بارها با موارد و پرونده هایی مواجه شده که اگر شامل عناوین مجرمانه متعددی است ولی همه آنها در یک وجه و زمینه مشترک است و اعمال مجرمانه کوچک و بزرگ قابل توجهی در داخل مجموعه آپارتمانی رخ می دهد و بسیاری از این جرایم – خواسته یا ناخواسته - غالباً به نحوی با زندگی آپارتمانی در هم تنیده شده و چه بسا قابل پیش بینی و پیشگیری نیز بوده است . لذا همانگونه که قبلاً نیز اشاره شد لازم است جرائم آپارتمانی به نحوی شناسایی و مورد تجزیه و تحلیل جداگانه ای قرار گیرد تا با انعکاس مراتب به مسئولین امر ، اتخاذ تصمیم و قانونگذاری نیز مناسب تر باشد . نتیجه این که فعلاً چاره کار ، نه سکوت ، بلکه پرداختن هر چه بیشتر به فرهنگ آپارتمان نشینی و رفع مشکلات آن است و این امر مهم به همراهی و مساعدت تمامی دست اندرکاران نیاز دارد ؛ کمااینکه خود جناب رهسپار نیز به درستی پیشنهاد فرموده اند : بهتر است به منظور استفاده از نظرات کارشناسی سایر حقوقدانان تصویری از پیش نویس لایحه مذکور به دانشکده های حقوق و کانون های وکلای دادگستری بفرستند تا از علم ، تجربه و تخصص اساتید دانشگاه و وکلای دادگستری استفاده شود . ولی با این همه سؤالاتی نیز مطرح است که در خاتمه این مقال به چند مورد اشاره می شود:

- چرا نقش صدا و سیما و آموزش و پرورش ، وعاظ در منابر و حتی استادان دانشگاه و معلمین در مدارس را در رفع این معضل دست کم می گیریم ؟

- چرا در انواع سریال ها ، به جای تشویق مردم به تعقل و فرهنگ سازی در خصوص آپارتمان نشینی به موارد جزئی و انحرافی زودگذر و خرافی می پردازیم ؟ و چراهای دیگر که جایش در مقالات دیگر است .

آری! در خانه اگر کس است یک حرف بس است!