وام، سمفونی ناموزون تورم بازار مسکن

صوراسرافیل باید ها و نباید های افزایش وام مسکن بررسی می کند؛

وام ، سمفونی ناموزون تورم بازار مسکن

يكي از مسائل مهمي كه نقش اساسي در زندگي مردم كشور دارد، موضوع مسكن و كمبود آن در مقايسه با انتظارات و نيازهاي مردم است.سال هاست که  “مسکن” به آرزویی دست نیافتنی تبدیل شده است. اگر چه دولت ها همواره  در آغاز راه با ارائه سناریوهای مختلف سعی در کاهش قیمتها و افزایش قدرت خرید مردم داشته اند ، اما نه تنها نتوانستند اقدامی قابل توجه را به اجرا بگذارند بلکه با نگاهی به عملکرد آنها بعد از پایان دوره ریاستشان طرح ها و برنامه هایشان در کاهش قیمت ها و افزایش قدرت خرید مردم بی تاثیر بوده است.

طی 36 سال گذشته دولت های مختلف تنها در قالب دست نوشته هایی برنامه دو سال آینده خود را بخش مسکن  بیان می کنند اما آن برنامه ها به هیچ وجه راهکار مناسبی نیست و تولید را به حد کافی نرسانده اند به تعبیری دیگر می توان گفت برنامه ای جامع در حوزه  مسکن وجود نداشته است وبا توجه به اینکه  مسکن گران‌ترین و استراتژیکی‌ترین محصول در سبد خرید خانوار است به طوری که هر رئیس‌جمهور قبل از انتخابات نیز حل معضل مسکن را به عنوان مهم‌ترین شعار انتخاباتی مطرح می‌کند و این نشان می دهد که دولت ها تنها به این دلیل که در یک دوره تبلیغاتی خاصی را بگذرانند قیمت مسکن را ثابت نگه داشته اند .

همزمان با انقلاب اسلامی جامعه  به تازگی از دوران شبه سرمایه داری پیش از انقلاب در حال گذار به دوره یی بود که شعار توزیع عادلانه ثروت در آن حرف اول را می زد  این شعار که به شکل اعمال سیاست های حمایتی دولت در بخش های مختلف اقتصادی بویژه در بخش مسکن و واگذاری زمین و مصالح ارزان قیمت دیده شد قشر وسیعی از جامعه  را درگیر خود کرد یک سال پس از پیروزی انقلاب  بود که دولت وقت وام هایی را برای خرید به شهروندان اعطا کرد و براساس آن هر یک از شهر وندان موفق شدند تا سقف 300 هزار تومان از تهسیلات دولتی استفاده کنند ارائه این وام اگر چه موجب آرامش نسبی در جامعه شد اما همین وام سنگ بنای ساخت سمفونی ناموزون تورم بازار مسکن شد.

با وجود  تجربه برنامه ریزی  50 ساله  ایران در بخش مسکن مشکلات مردم برای خانه دار شدن همچنان پا برجاست.

در یک سال گذشته نیز طرح های مختلفی از سوی دولت برای خارج شدن بازار مسکن از رکود ارائه شده اما همگی به نوعی به در بسته خورده اند.

یکی از سیاست هایی که متولیان تامین مسکن در وزارت راه و شهرسازی در این مدت همواره به آن تاکید دارند، طرح افزایش وام مسکن به 80 میلیون تومان بود که سرانجام پس از کش وقوس های فراوان، تهسیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن به تصویب شورای پول واعتبار رسید. وامی که مخالفان و موافقانی دارد که پای صحبت های هرکدام از آنان می نشینی از  ابعاد مختلف این تسهیلات را مورد نقد و بررسی قرار می دهند.

مظاهریان :تاثیرات دوسویه‌ افزایش وام بر بازار مسکن

حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزایش قدرت خرید مردم و خروج بازار مسکن از رکود را دو نتیجه مثبت افزایش وام مسکن می داند و معتقد است: از آن‌جا که پرداخت وام تدریجی خواهد بود با مشکل کمبود مسکن متناسب با این وام مواجه نخواهیم شد.

وی  با بیان این‌که افزایش وام مسکن تاثیرات دوسویه‌ای بر بازار مسکن خواهد داشت می گوید : افزایش وام مسکن یکی از برنامه‌های یک سال و نیم اخیر وزارت راه و شهرسازی بود زیرا متناسب با افزایش قیمت مسکن در کشور میزان این وام افزایش نیافته بود.

معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر این‌‌که افزایش وام، قدرت خرید مردم را بیشتر می‌کند می افزاید: از آن‌جایی که این وام تدریجا اعطا خواهد شد به سازندگان این نشانه را می‌رساند که بازار مسکن به تدریج پر رونق خواهد شد.

وی خروج بازار مسکن از رکود را یکی از نتایج این افزایش وام می داند و معتقد است: قطعا این روند به تولید بیشتر در بخش مسکن منجر می‌شود.

مظاهریان در پاسخ به این سوال که «آیا ممکن است اعطای وام ۸۰ میلیون تومانی سبب گرانی مسکن ‌شود؟» می گوید : این اشکال وارد نیست زیرا وام به خانه‌ اولی‌ها به طور دفعی اعطا نمی‌شود که کمبود مسکن را در پی داشته باشد. مردم باید برای دریافت وام سپرده‌گذاری کنند و این روند در یک بازه زمانی حداقل یک ساله اتفاق می‌افتد.

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره واکنش سازندگان به این موضوع نیز گمی افزاید: افزایش وام به سازندگان این پیام را می‌دهد که باید برای ساخت‌وساز مطابق الگوی مسکن متناسب رفتار کنند و بیشتر به ساخت واحدهای متناسب با این وام روی بیاورند.

ستاریان :وام مسکن رکود را از بین نمی برد

دکتر بیت الله ستاریان این استاد دانشگاه تهران معتقد است :وام 80 میلیونی را می توان از دومنظر مورد بررسی قرارداد یکی اینکه در بازار مسکن چه تاثیری خواهد گذاشت  و دیگری  اینکه این شوک و خروج از رکودی که ما انتظارش را داریم  ایجاد خواهد کرد یا خیر .

 این کارشناس مسکن می گوید: به هیچ عنوان با اعطای چنین تسهیلاتی دولت نمی تواند رکود بخش مسکن را آرام کند. از دیگاه من شاید موقتا با چنین طرح های از رکود حاکم بر مسکن در بیایم اما اگر برنامه جامع و کامل وجود نداشته باشد و البته عملیاتی نشود نه تنها مشکلات به قوت خود باقی خواهند ماند، بلکه ممکن است وارد رکود بسیار بزرگتری شویم.

وی با بیان این‌که بخش مسکن وابستگی زیادی به برنامه‌های خروج از رکود دولت دارد، تصریح می کند: اگر این برنامه فقط متکی به وام و افزایش تسهیلات باشد اصلا کافی نیست.

این کارشناس مسکن تاکید می کند: اگرچه خروج بخش مسکن از شرایط رکود می‌تواند کمک زیادی به خروج اقتصاد کشور از شرایط رکود کند چرا که بخش زیادی از مشاغل در زیر مجموعه این حوزه فعالیت می‌کنند و سرعت توزیع پول در این بخش بسیار بیشتر از بخش‌های دیگر است اما افزایش وام‏ راهکار خروج از رکود در این بخش نیست.

ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا در آینده شاهد وام فروشی و حضور دلالان در این بازار نخواهیم بود؟ می گوید:دلالی درکانال های مختلف وجود دارد و از نگاه اقتصادی باید در جاهایی دلالی نباید اتفاق بیفتد ناشی از این نیست که دلال مشکل دارد بلکه  اون موضوع نباید پتانسیل دلالی داشته باشد اگر پتانسیل دلالی درآن نمایان شد نشان می دهد که  برنامه ریزی  ضعیف و مشکل دارد چرا که صرف دلالی  موضوعی نیست.

خسروی: 80 میلیون تومان رقم کافی نیست برای خانه دار شدن

مصطفی قلی خسروی رئیس سابق املاک کشور معتقد است: پرداخت تسهیلات همیشه مثبت است و اگر این تسهیلات از سوی دولت پرداخت نشود رونق در بازار به وجود نمی‌آید.اما مبلغ 80 میلیون تومان رقم کافی نیست و با توجه به این‌که یک خانه 50 متری به صورت میانگین با احتساب متری پنج میلیون تومان در کلان شهر تهران به قیمت 250 میلیون تومان فروخته می‌شود، این رقم کافی نیست.

 وی با با بیان اینکه  دولت باید  برنامه ریزی کند که شغلی به نام وام فروشی هم درست نشود به دردسرهای دیگر این وام اشار می کند و می  گوید: وقتی سرمایه گذار وام  می گیرد می خواهد امتیاز وام را بفروشد یعنی  اگر می خواهد خانه خریداری کند باید وکالتی خریداری کند  واگر وکیل یا موکل هرکدام فوت کند وکالت باطل است بعد همه اینها دردسر قوه قضاییه است که باید در این زمینه نیز تمهیداتی در نظر گرفته شود.

خسروی در پاسخ به این سوال که آیا شایهد جهش قیمتی در بازار مسکن خواهیم بود؟ می افزاید: با توجه به افزایش سه برابری قیمت آپارتمان در سال 91 ، هنوز قدرت خرید مردم افزایش چندانی نیافته است و احتمال نمی رود افزایش قیمتی را شاهد باشیم  فکر می کنم اگر افزایش قیمت هم رخ دهد رکود را در بازار بیشتر کرده و رونق اقتصادی کمرنگ تر خواهد شد.

تاجگردون :رونق بازار مسکن با وام 80 میلیونی

غلامرضا  تاجگردون رئیس کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس شورای اسلامی  نیز مانند معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است اعطای وام 80 میلیونی قدرت خرید مردم را بیشتر می‌کند و درنتیجه شاهد افزایش تولید و رونق در بازار مسکن خواهیم بود.

نماینده مردم گچساران در مجلس  می گوید: وام 80 میلیونی کمک به رونق بازار مسکن است  و یکی از معضلات موجود کشور ما بحث رکود حاکم بر بخش مسکن است و این وام می تواند کمک شایانی  نه تنها به بازار مسکن بلکه اقتصاد کشور کند چرا که با رونق بخش مسکن تولید افزایش و قیمت ها نیز روند نزولی به خود خواهد گرفت  و باعث تحرک در بازار می شود.

چهاردولی :دولت ابزار های نظارت بر ایجاد بازار سیاه خرید و فروش وام را اعلام کند

علی نعمت چهاردولی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی  معتقد است زمانی  مشکل بازار مسکن حل خواهد شد که ردیف اعتباری  با سود در حد توان متقاضیان اختصاص داده شود  یعنی  حداقل بین 4 و 7 درصد و زیر 20 درصد باشد اگر همانطور که اعلام شده سود  12 یا 14 درصد در نظر گرفته شده است  و اگر آن هم بانک ها همراهی کنند ، می تواند این وام بررونق  بازار مسکن  تاثیر گذار باشد.

نمایند مردم ملایر در مجلس با طرح سوالاتی تصریح کرد: اما سوالاتی مطرح است که هنوز به آنها پاسخ های درست و مناسبی داده نشده است از جمله اینکه این مسکن را قرار است کجا ساخته شوند آیا می خواهند خود مالکان  بسازند یا نه بافت فرسوده را احیا کنند یا اینکه  براساس مسکن مهر مکانهای جدید جا نمایی کنند اگر قرار باشد که این کار را انجام دهند باز هم با این مبالغ  و وام تحرکی در بازار مسکن نخواهیم دید.

وی ادامه می دهد:اگر بخواهد این وام را توسط خود مالک و یا در بافت های فرسوده به کار بگیرند می تواند تاثیر بسیاری بر بازار مسکن بگذارد و شاهد رونق در این بازار باشیم.

چهاردولی  در پاسخ به اینکه قرار است این وام به خانه اولی ها داده شود آیا می توان خانه اولی ها را شناسایی کرد؟می افزاید:

در شرایط کنونی که اکثر جوانان بیکار هستند یعنی کسانی که خانه ندارند می توانم به جرات بگویم 90 درصد هستند اقشار کم درآمد و برخی هم تحت پوشش بهزیستی و کمیته امداد هستند و امکان پرداخت اقساط بالا  را ندارند نکته دیگر اینکه فرض را براین بگیریم فردی کارمند دولت است مگر حقوق قانون کار چه میزان است که  در کنار مخارج زندگی و سایر هزینه ها قسط این وام را هم پرداخت کند .این کار شدنی نیست یا ما قرار است کمک کنیم به اقشار آسیب پذیر و افرادی که مشکل دارند و یا کمک  کنیم تا افراد صاحب خانه شوند که این روش درستی نیست  باید زمین رایگان و تسهیلات به اندازه کافی باشد هم مدت زمان پرداخت اقساط را طولانی تر کنیم  وهم اقساط آن کمتر باشد تا فرد بتواند با نصف حقوق خود قسط ها را پرداخت کند .

عضو کمیسیون عمران مجلس یکی از ابهامات این وام را ابزار های کنترلی دولت برای نظارت و جلوگیری از رونق دلالی در بازار خرید و فروش وام عنوان کرد و می گوید:

یکی دیگر از مواردی که هنوز مبهم است  با این وام هم می توان دلالی را جمع کرد و هم دامن زد به آن . اگر قرا باشد به انبوه سازان داده شود شاهد جولان  دلالان در این بازار  خواهیم بود . اما اگر به فردی که تاکنون وامی دریافت نکرده و این اولین خانه ای است که قرار است خریداری یا بسازد داده شود چه راهکاری وجود دارد که  دوباره شاهد رانت و دلالی نباشیم آیا دولت توانسته سیستم یا روشی یا ابزاری را ترسیم کند تا این افراد شناسایی شوند. ابزار کنترلی دولت چیست؟این ها پرسش هایی است که هنوز مبهم است و دولت باید پاسخگو باشد.

محسن صرامی فروشانی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس معتقد است مبحث رکود و تورمی که در مسکن است فراتر از این حرفها است شاید این وام 80 میلیون تومان بتواند موج کوچکی را در تغییر و تحولات معاملات مسکن ایجاد کند ولی اشکال عمده این است که دولت در حال حاضر سیاست های خرد و کلان خود را در حوزه مسکن  سازی  اجتماعی و انبوه سازی اعلام نمی کند سند های حمایتی خود را با صراحت اعلام نکرده  است و این امر باعث شده است که بخش های مرتبط و وابسطه به مسکن از جمله مصالح ساختمانی در رکود به سر ببرند.

نماینده مردم خمینی شهر در مجلس می گوید: با  80 میلیون تسهیلات در حال حاضر نمی توان با این قیمت ها مسکنی را در شهر ها خریداری کر شاید  در روستاها بتوان خریداری کرد .وقتی کار غیر کارشناسانه باشد بیشتر سمت و سو آن آمار سازی و تبلیغات باشد به سرانجام نمی رسد.

با تمام  این تفاسیر و با وجود باید و نباید های اعطای وام 80 میلیونی ،حال با توجه به اینکه طلسم افزایش تسهیلات شکسته شد امیدوارهستیم تصویب این میزان تسهیلات در بازار موثر واقع شود و اثر بخشی آن را دررونق بخش مسکن که به عنوان بزرگترین نیاز مردم است باشیم.