وجود پروندههاي بيشمار قضايي در دادگستريها، نشان از عدم اطلاع مردم از مسائل حقوقي و قضايي دارد؛ به عبارت ديگر سرچشمه بسياري از ناهنجاريها و جرمها به جهت همين عدم آگاهي است كه علاوه بر آنكه موجب سردرگمي و ناهنجاريهاي اخلاقي ميشود موجب افزايش زندانيان نيز ميشود. درصورتيكه در جامعهاي كه مردم آن به مسائل حقوقي و قضايي آگاه باشند علاوه بر آنكه موجب ناهنجاريها و جرمهاي كمتري هستيم در وقت و هزينه نيز صرفهجويي ميشود و از بار دستگاه قضايي نيز ميكاهد. يكي از اين نوع پروندههايي كه در محاكم دادگستري بسيار شايع است و موجب اختلافت و تشكيل پرونده ميشود، تنظيم سند در روابط اجتماعي، اقتصادي و خانوادگي است. با وجود اينكه قوانين مناسب در اين حوزه وجود دارد اما بسياري از افراد جامعه به دليل اعتماد به فرد مقابل اعم از خانوادگي يا دوستانه و حتي همكاري، از تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي چشمپوشي ميكنند و ناخودآگاه و در صورت بروز سوءبرداشتها و سوءتفاهمها با مشکلات زيادي مواجه ميشوند. طبق نظر قانون، اسنادي که در اداره ثبت اسناد و املاک يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد مامورين رسمي دولت در حدود صلاحيت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، سند رسمي است و ساير اسناد، عادي محسوب ميشود. آگاه بودن به الفباي حقوقي در مسائل روزمره از جمله معاملات ميتواند از بسياري از درگيريها و مشكلات بكاهد. در اين گزارش نكاتي را براي يك معامله اصولي يادآور ميشويم.
شهلا منصوريه
مزايا و آثار اسناد رسمي
يادآوري مزايا و آثار سند رسمي و ترويج فرهنگ تنظيم سند، ضمن جلوگيري از خسارات فردي و اجتماعي، از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکيل پرونده هاي قضايي نيز خواهد کاست.
اصالت سند عادي را بايد اثبات کرد. اثبات اين اصالت با کسي است که به آن استناد مي کند. طرف مقابل مي تواند با اظهار اين مطلب که چنين سندي را امضا نکرده، از خود سلب مسئوليت کند. سند رسمي چنين تلاشي را نياز ندارد. ضمن اينکه، انکار نسبت به مندرجات سند رسمي راجع به اخذ وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال، مسموع نيست. اين نکته نيز قابل ذکر است که امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمي به مراتب کمتر است.همچنين نقل و انتقال حق کسب و پيشه از مستأجر سابق به مستأجر جديد فقط با سند رسمي معتبر خواهد بود.
اصول محکم کاریهای یک معامله
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاههای معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم میشود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.
مال در وثیقه یا رهن و توقیف نباشد
خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن و یا در توقیف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگیری در اینجا کارساز است.
اگر مورد معامله ملک است، خریدار بررسی کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد(آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره). فروشنده باید به طور کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است. همچنین باید مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود. نکته قابل تأمل دیگر توجه به این مسئله است که ملک مشکل ثبتی نداشته باشد.
احراز سمت فروشنده
اگر کسی که قولنامه را امضا میکند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببیند آیا وکیل در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که درزمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده است. در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
مشاهده گواهي انحصار وراثت و احراز هويتها
اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده است، خريدار بايد گواهي انحصار وراثت را مشاهده کرده و فتوکپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و تسويه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه کند.
همچنين خريدار بايد مطمئن شود که فروشنده ممنوعالمعامله نباشد که در اين حالت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملک به خريدار نخواهد بود. اگر فروشنده خيلي مسن يا مريض احوال و حرکات غيرعادي دارد، خريدار بايد اين احتمال را بدهد که او محجور است و براي اطمينان به اداره سرپرستي محجوران مراجعه و مطمئن شود که نام فروشنده در ميان اسامي محجوران نباشد.
خودداري از پرداخت کل قيمت معامله
خريدار تا زماني که مورد معامله را دريافت نکرده يا اينکه مورد معامله با سند رسمي به وي منتقل نشده است، از پرداخت کل قيمت مورد معامله خودداري کند. فروشنده نيز بايد مورد معامله را قبل از دريافت تمام قيمت به خريدار تحويل ندهد. حتماً درخصوص پرداخت مابقي قيمت از طرف خريدار، زمان تعيين و اين نکته ذکر9 شود که در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده ميتواندفسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم بزند.
استفاده از چک تضميني در پرداختها
بهترين تلاش خريدار اينست که تمام پرداختيها را به وسيله چک تضميني انجام دهد تا در صورتي که فروشنده منکر دريافت وجه شد، وسيلهاي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد. اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چک دريافت ميکند، توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، تنها ميتواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نميتواند برهم بزند؛ مگر اينکه چنين شرطي در قرارداد آمده باشد.
وجه التزام
وجه التزام در قرارداد به اين معناست که هرگاه به علتي معامله قطعي انجام نشد، اين مبلغ به عنوان جريمه از طرفي که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست، اخذ شود و به طرف ديگر تعلق گيرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمي ملک يا مورد معامله است. کسي که وجه التزام را مطالبه ميکند، بايد خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال، خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و قيمت معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و عدم اجراي تعهد طرف ديگر نيز احراز شود. بهتر است طرفين در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين کنند و لازم است براي امتناع از حضور، وجه التزام سنگيني قرار داده شود.
بررسي توان مالي خريدار
لازم است از توان مالي خريدار براي پرداخت قيمت معامله اطمينان حاصل شود و شروطي در قولنامه آورده شود که درصورت عدم پرداخت قيمت يا ناتواني از پرداخت، براي فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
درج امضاي همه مالکان
اگر مالکان متعدد بوده و يکي از آنها عهدهدار مذاکره با خريدار باشد، حتماً بايد ذيل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اينکه به يک نفر وکالت در فروش بدهند که در اين صورت وکيل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا ميکند.
الزام به تنظيم سند
اگر خريدار يا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمي و انتقال سند مالکيت مورد معامله خودداري کنند، طرف ديگر ميتواند الزام به تنظيم سند رسمي انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعيت حکم، درخواست صدور اجرائيه کند. با خودداري طرف معامله از حضور در دفترخانه، نماينده اجراي احکام، سند انتقال را امضا خواهد کرد.
الزامي بودن تنظيم سند رسمي براي پيشفروش ساختمان
پيشفروش ساختمان در کشور تا قبل از اجرايي شدن قانون مربوط، گرفتار بحران و مشکلات زيادي بود، به طوري که برخي شرکتها و اشخاص يک ساختمان را به چند نفر پيشفروش ميکردند. اکنون با اجراي قانون پيشفروش ساختمان، تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي الزامي شده است. بهموجب ماده ۲۳ اين قانون، پيشفروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي موجب تعقيب کيفري خواهد بود.