صفحه اصلی / اخبار/ دفتر خانه / پیش فروشنده به علت کم یا زیادبودن مساحت حق فسخ ندارد

تحلیل حقوقی قانون پیش فروش ساختمان

پیش فروشنده به علت کم یا زیادبودن مساحت حق فسخ ندارد


با قلم : احمد علی قاسمی سردفتر و عضو هیات مدیره

پیشینه تاریخی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 به قانون 1967 ساختمان و مسکن در فرانسه و ماده 1601 قانون مدنی آن کشور مربوط به فروش ساختمانهای در دست احداث برمی گردد. در حقوق فرانسه در ماده 1601 قانون مدنی ، فروش ساختمانهای در دست احداث، بیعی است که بایع متعهد به ساختن یک بنا در موعد معین به دو صورت می شود : 1 – بیع به وعده 2 – بیع به آینده. در بیع به وعده بایع (سازنده) متعهد می شود ساختمان را در موعد معین ساخته و با اتمام ساختمان آنرا تحویل خریدار دهد و ثمن معامله را که موقع انعقاد عقد معین شده هنگام تحویل ساختمان از خریدار دریافت کند.

پیش فروشنده به علت کم یا زیادبودن مساحت حق فسخ ندارد 

پیشینه تاریخی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 به قانون 1967 ساختمان و مسکن در فرانسه و ماده 1601 قانون مدنی آن کشور مربوط به فروش ساختمانهای در دست احداث برمی گردد.در حقوق فرانسه در ماده 1601 قانون مدنی ، فروش ساختمانهای در دست احداث، بیعی است که بایع متعهد به ساختن یک بنا در موعد معین به دو صورت می شود : 1 – بیع به وعده 2 – بیع به آینده.در بیع به وعده بایع (سازنده) متعهد می شود ساختمان را در موعد معین ساخته و با اتمام ساختمان آنرا تحویل خریدار دهد و ثمن معامله را که موقع انعقاد عقد معین شده هنگام تحویل ساختمان از خریدار دریافت کند.

در این نوع قرارداد، انتقال مالکیت، زمان تحویل ساختمان به خریدار و پس از رویت وی و با تنظیم سند رسمی صورت می گیرد . در بیع آینده که بیشتر به قانون پیش فروش ساختمان ما شبیه است ، همزمان با امضاء قرارداد، بایع حقوق خود را در زمین محل احداث ساختمان به خریدار انتقال می دهد و مالکیت ساختمان (اعیان) بتدریج و به تناسب پیشرفت کار به تملیک خریدار در می آید (تملیک تدریجی)

قطع نظر از پیشینه خارجی، قانون پیش فروش ساختمان سابقه داخلی و فقهی نیز دارد.

در تاریخ 17/10/1385 قانونی بنام "حمایت از پیش خریداران واحدهای ساختمانی" بصورت ماده واحده و 3 تبصره به تصویب شورای انقلاب وقت رسید، لیکن در اجرای تبصره 3 آن ، آئین نامه اجرایی قانون که می بایست بوسیله وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی و بانک مسکن تهیه و به تصویب شورای انقلاب برسد، بعد از 16 سال در تاریخ 13/10/1374 در 8 ماده تهیه و به تصویب هیات وزیران وقت رسید.

در این ماده واحده قانونی ، برای حمایت از پیش خریداران واحدهای مسکونی و بمنظور جلوگیری از اتلاف حقوق آنان، کلیه سازندگان مجموعه های ساختمانی بیش از ده دستگاه که قصد پیش فروش و تامین قسمتی از هزینه های اجرای طرح ساخت را داشتند اولا" حق وصول مستقیم پول از پیش خریداران را نداشتند ثانیا" مکلف شدند حسابی در بانک مسکن افتتاح کنند تا پیش خریداران وجوه معامله را به حساب مذکور واریز کنند و بانک مسکن با توجه به پیشرفت عملیات ساختمانی، از آن حساب به سازندگان پرداخت کند.

ضمنا" سازندگان قبل از افتتاح حساب باید طرح کامل تائید شده ازطرف مقامات ذیصلاح را بضمیمه نمونه قرارداد خریداران، به بانک تسلیم می نمودند.

همچنین برای حمایت از پیش خریداران، عرصه و اعیان طرح ساختمانی و منابع مالی طرح تا میزان ارزش طلب پیش خریداران و بانک (در صورتی که تسهیلات دهد) قابل توقیف و تامین توسط اشخاص حقیقی و حقوقی بجز تامین کنندگان منابع مالی طرح، نبود.

در این قانون از فروشنده تحت عنوان سازنده یاد شده و خریدار وجود دارد لیکن وقتی از طلب خریدار سخن می گوید قطع و یقین بیع و تملیک واحد پیش ساخته مطرح نبوده و بیشتر به عقد استصناع که سفارش ساخت به سازنده با پرداخت یکجا یا به اقساط بهاء معامله صورت میگیرد شبیه بوده است و عمدتا" قانون جامعیت نداشته و فقط نحوه و تامین و حفظ وجوه پیش پرداخت در قبال تعهد ساخت را در نظر داشته و مقرر نموده است.

از نظر فقهی هم، ما عقد استصناع را داریم که عقدی است که بموجب آن یکی از طرفین در مقابل مبلغی معین، متعهد به ساخت "تولید، تبدیل ، تغییر" اموال منقول و غیرمنقول مادی و غیرمادی با مشخصات مورد تقاضا، و تحویل آن در دوره زمانی معین به طرف دیگر می گردد. این عقد اخیرا" به عقود مندرج در فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا اضافه گردید .

این عقد ظاهرا" مشابهت هایی با قرارداد پیش فروش ساختمان دارد . قطع نظر از اینکه فقها متقدم امامیه همچون شیخ طوسی در کتاب خلاف نظر به بطلان و به نظر برخی ، نظر به نفی لزوم این عقد داشته و در مذاهب چهارگانه اهل سنت فقط مذهب حنفی این عقد را مستقل دانسته و پذیرفته ، لیکن برخی از فقها معاصر امامیه نظیر سیدمحمود هاشمی شاهرودی و مومن و تسخیری و موسوی بجنوردی آنرا پذیرفته اند و شاید یکی از علل غیرمشروع ندانستن عقد پیش فروش ساختمان هم وجود دو تن از این فقها در ترکیب فقهای شورای نگهبان بوده است .

قرارداد پیش فروش ساختمان چه نوع عقدی است:

با توجه به حمایتی و از طرفی امری بودن قانون پیش فروش ساختمان و اینکه مشتری از ابتدا و به تدریج مالک مورد معامله می شود و مقررات ویژه ای که برای فسخ دو طرف قرارداد پیش بینی شده و انتقال حقوق دو طرف به غیر در حین قرارداد و بیمه اجباری مسئولیت مدنی پیش فروشنده ممنوعیت توقیف و تامین عین و ثمن تعهد شده از سوی پیش فروشنده و طلبکاران وی ، به نظر میرسد قانونگذار عقد مستقلی را همچون عقد بیمه بدعت گذارده و این عقد نه در قالب و چهارچوب انواع بیع می گنجد ، نه عقد استصناع نه تعهد به بیع و سایر عقود معین و نه در قالب قرارداد شخصی و در چهارچوب ماده 10 قانون مدنی است .

هر چند فقهاء اوصافی را برای مبیع در عقد بیع برشمرده اند و فقد هریک از این اوصاف را موجب بطلان عقد و از بین رفتن آثار آن می دانند که 1 – مالیت داشتن 2 – منفعت عقلایی داشتن 3 – قدرت بر تسلیم آن 4 – معلوم و معین بودن 5 – قابل نقل و انتقال 6 – موجود بودن هنگام عقد 7 – مملوک بودن 8 – مشروع بودن ، همان اوصاف است و میدانیم که با وجود شرط "هنگام عقد موجود بودن مبیع " بیع معدوم یعنی بیعی که مبیع آن در حین انعقاد عقد وجود خارجی ندارد را باطل می دانند مگر استثنائا" "بیع معدوم به تبع موجود" را همچون باغبانی که چای موجود بر بوته های چای باغ را به ضمیمه پنج چین دیگر چای آن باغ یکجا بفروشد که با وجود اینکه چین هائیکه هنوز بدست نیامده و معدوم است و بعدا" ایجاد خواهد شد را می تواند بفروشد ، صحیح دانسته اند که به نوعی بیع سلف است مشروط به آنکه قبض ثمن در هنگام انعقاد عقد بعمل آید و پرداخت شود و مبیع دین بایع تلقی و محسوب شود .

ولی در قانون مدنی ما فرضا" شرط ششم فوق الذکر یعنی "هنگام عقد موجود بودن مبیع " را فقط در بیع عین معین که مبیع باید در حین قرارداد موجود باشد پذیرفته و طبق ماده 361 ضمانت اجراء تخلف یعنی موجود نبودن مبیع را باطل بودن عقد دانسته است و در بیع کلی فی الذمه که کلی مفهومی است که در عالم خارج وجود دارد و مصادیق آن متعدد است معامله موجود نبودن مبیع حین عقد را صحیح می داند هر چند که مصادیق آن در زمان انعقاد عقد موجود نباشد و در آینده بوجود آید مانند فروش یک تن گندم یا در عقد اجاره که منافع آن در حین عقد موجود نیست و در آینده بمرور به وجود می آید و بقول دکتر عیسی امینی مقتضی تملیک فراهم است و بتدریج تملیک صورت می گیرد .

در قانون پیش فروش ساختمان طبق ماد یک و 13 آن مالکیت خریدارنسبت به ساختمان پیش خریداری شده  از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی استقرار می یابد و طبق ماده 15 عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده قبل از انتقال رسمی آن ، قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار وی نیست . بنابراین برخلاف بیع حتی سلف که خریدار هنگام انعقاد عقد باید ثمن را به بایع بپردازد و مالک مبیع فی المجلس انعقاد عقد می گردد در پیش فروش که ثمن الزاما" باید به اقساط پرداخت گردد و 10 % آن قبل از تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله پرداخت نشود ، مالکیت خریدار نیز به تدریج و به نسبت ثمن پرداختی حاصل و تحقق می یابد .

همچنین بر خلاف عقد استنصاع که قبل از تحویل مورد سفارش ولو ساختمان به سفارش دهنده ، مال متعلق به سازنده و وی ضامن درک و تلف و نقصان آنست در پیش فروش مالکیت تدریجی و قبل از تحویل به خریدار هم مالکیت وی به نسبت مستقر شده است .

اما نکاتی که در قانون پیش فروش حائز اهمیت است اینکه این قانون الزام به تنظیم سند را بکلی منتفی و از بین برده است زیرا در صورت تخلف فروشنده (سازنده) در حضور ظرف ده روز از اعلام دفترخانه و خودداری از انتقال رسمی مال پیش فروش شده ، ضمانت اجراء تعیین کرده که دفترخانه مبادرت به تنظیم سند رسمی بنام پیش خریدار یا قائم مقام وی نماید و اداره ثبت هم مکلف به تفکیک ملک پیش فروش شده گردیده است .

همچنین یکی از نکاتی که ویژگی قرارداد پیش فروش را از سایر عقود و مستقل بودن آنرا تسجیل می کند ، احکام خاص و منحصر به فردی است که قانون در خصوص جریمه بمیزان معین تخلف پیش فروشنده از تحویل بموقع تعیین کرده که برای حمایت از پیش خریدار تنها زیادتر از آنرا مجاز شمرده و نیز مواعد معین که بعلت امری بودن قانون دقیقا" باید رعایت شود و طرفین حق ندارند کمتر یا بیشتر از آن مواعد را در قرارداد توافق کنند و مهمتر از همه موارد فسخ قرارداد است که عمدتا" برای حمایت از خریدار قواعد و احکام ویژه ای برخلاف قوانین و احکام عقود معین دیگر وضع نموده است .

بر خلاف مواد 355 و 384 و 385 و 386 قانون مدنی و ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک ، در مواد 7 و 8 قانون پیش فروش ساختمان اولا" حق فسخ بعلت کم یا زیاد بودن بهرمیزان مساحت مورد معامله برای پیش فروشنده قائل نشده و برای مازاد بر 5 درصد مساحت هم ، برای حمایت از خریدار فقط برای وی اختیار فسخ گذاشته در غیراینصورت قیمت اضافه مساحت را برای پیش فروشنده بهاء مورد قرارداد تعیین کرده لیکن برای پیش خریدار بهاء چه کسری و چه اضافه مساحت  را بهاء روز مقرر داشته و در صورت فسخ نیز بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین براساس قیمت روز بنا و همچنین سایر خسارات قانونی برای خریدار قائل شده است.این قانون مترقی است زیرا برای برون سپاری و کم کردن از حجم کار و بار مالی دولت و حاکمیت که نمونه آن بساز و بفروشی دادستانی تهران در برجهای نگین غرب تهران است ، اختیارات مبسوط و حاکمیتی را به سردفتر و مهندس ناظر و داوران و کارشناس رسمی داده است و حتی ادارات ثبت را مکلف به تفکیک بدون حضور و درخواست مالک نموده است.

یکی از نکات بارز دیگر این قانون را هم می توان بدعت قانونی فروش و انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار و پیش فروشنده عنوان کرد که شبیه آن را فقط در آئین نامه هیات وزیران در واگذاری حقوق متقاضی احداث کارخانه و خریدار زمین در شهرکهای صنعتی یافت که در صورت دریافت وام و عدم پرداخت آن ، بانک را جانشین حقوق و تکالیف متقاضی در مقابل شهرکهای صنعتی دانسته است . در این قانون نیز پیش خریدار نه ملک پیش خریداری را بلکه حقوق و تعهدات خود نسبت به ملک پیش خریداری شده را به انتقال گیرنده واگذار می کند و انتقال گیرنده از هر جهت قائم مقام پیش خریدار می شود مگر اینکه بموجب ماده 18 پیش خریدار بدون رضایت پیش فروشنده حقوق و تعهدات خود را به غیر انتقال داده باشد که در اینصورت پیش خریدارعهده دار پرداخت بها یا عوض قراردادی خواهد بود.

0 نظر برای “ پیش فروشنده به علت کم یا زیادبودن مساحت حق فسخ ندارد

منتظر نظرات شما هستیم

نگران نباشید، ایمیل شما منتشر نمیشود.