قانون پيش فروش ساختمان يكي از ابزارهاي اصلي براي پيشگيري از وقوع جرم در حوزه كلاهبرداري، فروش مال غير است. به عبارتي افرادي كه قصد پيش‌خريد آپارتمان يا ساختمان دارند بايد در دفاتر اسناد رسمي قرارداد تنظيم كنند.
قانون پيش فروش ساختمان يكي از ابزارهاي اصلي براي پيشگيري از وقوع جرم در حوزه كلاهبرداري، فروش مال غير است. به عبارتي افرادي كه قصد پيش‌خريد آپارتمان يا ساختمان دارند بايد در دفاتر اسناد رسمي قرارداد تنظيم كنند.
يك حقوقدان با بيان اينكه اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان از مزاياي زيادي برخوردار است، بيان كرد: از جمله مزاياي آن ايجاد اعتماد در جامعه و جلوگيري از كلاهبرداري و فروش ملك و آپارتمان به اشخاص متعدد است.
حسين احمدي نياز، با بيان اينكه اين قانون در اجرا با موانعي روبه‌رو است، تاكيد كرد: در صورت تحقق يافتن و اجراي كامل قانون پيش‌فروش ساختمان، با از بين رفتن معضل بزرگي بنام كلاهبرداري و انتقال مال غير در كشور مواجه مي‌شويم كه كار بسيار ارزشمندي است.
وي با اظهار تاسف از اينكه قانون پيش‌فروش ساختمان از ضمانت اجرايي لازم برخوردار نيست، اظهار كرد: با وجود اجرايي شدن اين قانون، مشاوران املاك همچنان در اين خصوص فعال هستند و تا زماني كه در اين عرصه وجود داشته باشند اين قانون به طور كامل و جامع اجرايي نمي‌شود.
اين وكيل دادگستري افزود: اين قانون زماني مي‌تواند مطلوب باشد كه صرفا پيش‌فروش املاك، در دفاتر اسناد رسمي ثبت شود، اما متاسفانه هنوز مشاوران املاك اين نوع معامله را انجام مي‌دهند و اين موضوع نقش اصلي قانون را كمرنگ جلوه مي‌دهد.
احمدي نياز با اشاره به اينكه كشورهاي توسعه‌يافته و پيشرفته مي‌توانند الگوي مناسبي براي كشور ما باشند گفت: ما نيز مانند كشورهاي توسعه‌يافته غربي مي‌توانيم همه امور يك فعاليت يا معامله ملك را به وكيل بسپاريم زيرا يك وكيل جزئيات و كليات يك معامله را مي‌تواند استعلام كند و ما را از صحت انجام آن مطمئن كند.
وي با اشاره به اينكه اسنادي كه در مشاوران املاك نوشته مي‌شود وجهه قانوني ندارد، افزود: معمولا مشاوران املاك اطلاعات لازم در امور حقوقي و فريآايآيندهاي قانوني را مانند يك سردفتر اسنادرسمي ندارند؛ بنابراين به علت ناآشنايي با قوانين حقوقي، ممكن است فردي تمام سرمايه اش را از دست بدهد، به همين جهت لازم است كه در اين زمينه به دفاتر اسنادرسمي كه امين مردم و آشنا به قوانين كافي و جامع حقوقي هستند، مراجعه شود. درصورت بروز اشتباهي توسط سردفتر، يا دفتردار خسارت ناشي از اشتباه پرداخته مي‌شود اما شخص مشاور املاك هرگز مسئوليتي را نمي‌پذيرد؛ به همين دليل با اجرايي شدن اين قانون هيچكس متضرر نمي‌شود.
احمدي نياز، با اشاره به اينكه دفاتر اسنادرسمي براي اجراي كامل قانون پيش فروش ساختمان و تحقق يافتن رسالت اصلي خود نيازمند سازوكارهاي لازم هستند افزود: در حال حاضر دفاتر اسناد رسمي امور روزمره و عادي در رابطه با انتقال سند و وكالتنامه را در اولويت كارهاي خود دارند اما براي اجراي كامل قانون پيش فروش ساختمان، اين دفاتر نيازمند برخي استعلامات متعدد، فرآيندهاي مختلف و تجهيزات لازم هستند كه مردم براي انجام امور خود معطل نشوند؛ به عبارت ديگر بايد بسترهاي لازم در دفاتر اسناد رسمي به نحو عالي مهيا شود تا مردم ترغيب شوند به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند.
اين حقوقدان درخصوص استقبال مردم از دفاتر اسنادرسمي نيز گفت: بايد الزاماتي در قانون وجود داشته باشد كه مردم براي تنظيم هر نوع سندي فقط به دفاتر اسنادرسمي مراجعه كنند مثل وكالتنامه كه فقط در دفاتر اسنادرسمي تنظيم مي‌شود و در بنگاه كسي نمي‌تواند وكالتنامه بنويسد و هر نوع سند خريد و فروش پيش‌فروش و قولنامه هم بايد اين رويه را داشته باشد؛ بنابراين بايد اينگونه موارد يك الزام و يك تكليف به شمار رود. در موضوع پيش فروش ساختمان‌ها هم يك الزام باشد كه تنها و صرفا اين امر در دفاتر اسنادرسمي صورت بگيرد تا يك ملك به افراد متعدد منتقل نشود.
وي با بيان اينكه سازوكار اطلاع‌رساني درخصوص قانون پيش‌فروش ساختمان به شهروندان ضعيف است افزود: مردم بايد آگاه باشند و اين احتمال را بدهند كه قراردادهاي پيش‌فروش ساختمان كه در خارج از دفاتر اسنادرسمي ثبت مي‌شود، ممكن است ملكي به 20 نفر فروخته شود و 20 معضل در جامعه اتفاق بيفتد. اين ضعف اطلاع‌رساني موقعيت را براي سودجويان و دور زدن قانون فراهم مي‌كند تا مردم امور ملكي خود را در مشاورين املاك انجام دهند.
اين حقوقدان با تاكيد بر اينكه براي اجراي اين قانون بايد دو مقوله را درنظر داشته باشيم افزود: ضمانت اجرا و تكليف بر شهروندان است كه صرفا امور خريد و فروش ملك خود را در دفاتر اسنادرسمي انجام دهند و دوم اينكه با همكاري سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، دفاتر اسناد رسمي براي تجهيز و هماهنگي بيشتر براي انجام اين مهم، آماده شوند.
وي در پاسخ به اين پرسش كه آيا اجرا شدن اين دو مقوله در رونق بازار مسكن تاثيرگذار خواهد بود، افزود: بازار مسكن، تابع عوامل مختلفي ازجمله قيمت نفت، طلا، نقدينگي در جهان، سياست‌هاي اقتصادي دولت و مجلس و سياست‌هاي اقتصادي بين‌المللي است. اين پارامتر و اجراي اين قانون مي‌تواند امور را تسهيل كند و وضعيت بازار مسكن را در شرايط و وضعيت خوب و مطلوبي قرار دهد تا مردم از اين بابت نگراني نداشته باشند.
به گفته وي اجراي اين قانون يكي از پارامترهاي كوچك در اين مقوله است، همچنين بسترها و عناصر موثر در ركود مسكن، روابط ايران با كشورهاي ديگر است كه ارتباطي به دفاتر اسنادرسمي و اجراي اين قانون ندارد. عواملي كه به سياست هاي اقتصادي دولت و متغيرهاي جهاني و مباحث مالي مملكت برمي‌گردد؛ از جمله وام ها، قيمت زمين، قيمت مصالح و پارامتر هاي ديگر.
وي در پاسخ به اين پرسش كه چقدر مي‌توانيم اميدوار باشيم كه قانون‌هاي شبيه به اين در كشورمان ايجاد شود و قانونگذار چنين قوانين را تصويب كند كه موجب ضابطه‌مندي روابط مالي بين مردم شود، گفت: يكي از تكاليف اساسي و اصلي رياست محترم قوه قضاييه مصرح در اصل 156 قانون اساسي پيشگيري از وقع جرم، تنظيم، تصويب و تعيين قوانين متناسب و خوب است.
احمدي نياز ادامه داد: رياست محترم قوه قضاييه در حوزه پيشگيري از وقوع جرم حسب اصل مذكور داراي تكليف بوده و تنظيم قوانين مورد نياز جامعه در اين زمينه باعث مي‌شود كه وقوع جرم در كشور كاهش يابد.
وي با بيان اينكه در حال حاضر حجم وسيعي از دعاوي موجود در كشور به فعل و انفعالات مسكن و املاك اختصاص دارد، افزود: يكي از سازوكارهاي مناسب براي جلوگيري از اين امر، اجراي قانون و قوانين مورد نياز متناسب در اين زمينه است.
اين حقوقدان تاكيد كرد: اگر معاملات ملكي در دفاتر اسنادرسمي به جاي مشاوران املاك انجام شود بسياري از پرونده‌ها در محاكم قضايي تشكيل نخواهد شد و معضلات حقوقي در اين زمينه از بين خواهد رفت.
0 نظر برای “ فعاليت مشاوران املاك، مانع اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان”