دفاتر اسناد رسمی بهعنوان نهادی وابسته به قوه قضائیه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که وظیفه تنظیم و ثبت اسناد رسمی، گواهی امضاء و... را مطابق قوانین و مقررات به عهده دارد، در این میان وظیفه اصلی دفترخانه احراز هویت و مالکیت است و نکته اصلی این است که وقتی این اسناد به صورت رسمی احراز میشوند، دیگر نیازی به بررسی سایر مراجع و ادارات در این خصوص نیست؛ اما قراردادهایی اعم از اجاره یا غیر آن که به صورت عادی و خارج از دفاتر اسناد رسمی و در مشاورین املاک تنظیم میشوند برای اجرای آنها باید به مراجع قضائی مراجعه شود که باعث صرف هزینه و زمان شده و همچنین خسارت مالی چشمگیری را به حکومت، دولت و شخص تحمیل میکند.
امیر گودرزی، قائم مقام روابط عمومی کانون سردفتران
در این راستا، بسیار اتفاق افتاده به دلیل ناآگاهی از قوانین، افرادی که سند را به صورت عادی تنظیم میکنند، ممکن است درگیر مشکلات فراوانی مانند رسیدگی در دادسراها و مراجع قضائی شوند که در اقتصاد کلان و حسابداری صنعتی زمانی که به این شکل میگذرد، اتلاف وقت، هزینه و منابع تلقی میشود و در واقع استفاده نکردن از اسناد رسمی و عدم گسترش آن، خسارت زیادی به چرخه کاری درست و اقتصاد کلان کشور وارد میکند.
اما دلیل تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی چیست؟ در این زمینه باید گفت در گذشته سردفتر هنگام تنظیم سند برای اجاره، مفاصاحسابی مطالبه نمیکرد و پس از نوشتن اجاره باید آمار آن را به حوزه مالیاتی محل ارسال میکرد؛ اما سال ١٣٥٩ قانونی تصویب شد که سردفتر هم برای نقلوانتقال املاک و هم تنظیم سند اجاره، مکلف به گرفتن مفاصاحساب از حوزه مالیاتی محل شد و حوزه مالیاتی نیز در صورت مراجعه اشخاص، هیچ اطلاعاتی نداشت و باید ابتدا بازدید میکرد که این بازدید و صدور مفاصاحساب چندین روز به طول میانجامید و ممکن بود در این میان با توجه به صرف زمان زیاد منجر به فسخ قرارداد شود. نکته بعد اینکه در همان سال ١٣٥٩ و در همان قانون ماده دیگری تصویب شد که موجرینی که بیش از ١٠٠هزار تومان اجاره دریافت میکنند، باید مالیات مضاعف ١٥درصدی بپردازند؛ این دو عامل سبب شد تا مردم به جای اعتماد و استفاده از سند رسمی به سند عادی روی بیاورند و براي نوشتن قرارداد اجاره راهي دفاتر مشاورين املاك شوند که الزام دفاتر به گرفتن مفاصاحساب، باعث تحمیل هزینه اضافه به موجرین و درنهایت سبب شد که مسئولاني که شاید تصور میکردند به این طریق میتوانند مبلغ اجاره را ثابت نگاه دارند تا کسی بالاتر از ١٠٠هزار تومان اجاره ندهد، نهتنها اجارهبها بالاتر رفت، بلکه عملکرد این اشخاص غیرکارشناس باعث شد مردم مفر دیگری پیدا کرده و به نوشتن اسناد عادی روی آورند.
اما مشکلات اصلی تنظیم سند به صورت عادی چیست؟ یکی از مشکلات تنظیم سند در مشاورین املاک این است که در بسیاری از مواقع درخصوص مشاورین املاک احراز مالکیت مالک صورت نمیگیرد که این امر باعث عدمشناخت درست از سوی مستأجرین یا خریداران از صحت سوابق مالک شده و پروندههای زیادی در دادسراها و دادگاههای عمومی را به خود اختصاص داده است.
دوم اینکه بسیاری از شهروندان به واسطه نداشتن آگاهی از قوانین، ازجمله قانون مالک و مستأجر، کد رهگیری را دلیل مشروعیت معاملات انجام شده در بنگاههای املاک و دلیل مشروعیت تنظیم اسناد و اجاره نامهها در این اماکن میدانند؛ درحالیکه کد رهگیری فقط یک بانک اطلاعاتی زیر نظر وزارت بازرگانی است و به هیچ وجه اطلاعات داده شده با اصالت آن تطبیق داده نشده و فقط به استناد به آن دیگر کسی نمیتواند اقدام به فروش یا اجاره مجدد ملک در بنگاههای معاملات ملکی کند.
سوم اینکه بسیاری از شهروندان بر اين باورند كه نرخ ثبت اسناد یا تنظیم اجارهنامه در دفترخانهها بالاتر از نرخی است که در بنگاههای معاملات املاک باید پرداخت شود، این تصوری نادرست است. بهعنوان مثال برای رهن خانهای به مبلغ ٣٠ ميلیون تومان در بنگاههای مشاور املاک هر طرف ٢٢٥هزار تومان باید بپردازند، این درحالیکه برای همین معامله در دفترخانهها، نرخی حدود ١٥٠هزار تومان پرداخت میشود؛ بنابراین انجام کارها با سند رسمی، هزینه کمتر در پی داشته و از طرف دیگر برای تخلیه مورد اجاره، اداره ثبت اسناد این کار را انجام داده و نیازی به مراجعه شورای حل اختلاف و مراجع قضائی و پرداخت هزینه دادرسی و حقالوکاله و غیره نخواهد بود. مستأجر هم هنگام تخلیه اگر بخواهد ودیعه پرداختی را پس بگیرد، از طریق اداره اجرای ثبت مذکور میتواند دراسرع وقت به نتیجه برسد.
به نظر میرسد مسئولان با توجه به این نکته که تنظیم هر سند عادی با توجه به خسارت حداقل ٨ تا ١٠میلیون تومانی که به شهروندان و حکومت تحمیل میکند، باید ایرادات آن را در نظر گرفته و فکری برای حل این معضل داشته باشند. در حالی که شاهدیم قانون مالک و مستأجر در سال ٧٦ ماده ٤٦ و ٤٧ قانون ثبت اسناد را تا حدودی کمرنگ عنوان کرده است که کسانی که اجارهنامه عادی دارند، چنانچه دو شاهد داشته باشند دادخواست آنها خارج از نوبت پذیرفته خواهند شد که البته با رفع این مشکلات دیگر شاهد رفتوآمد افراد به دستگاه قضائی برای گرفتن حق خود نخواهیم بود.
ديگر انتخاب با شماست كه براي نوشتن اجارهنامه دفترخانه را انتخاب كنید يا از طریق قرارداد عادی راهي دفتر مشاور املاك شوید.
0 نظر برای “ تنظیم اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی یا مشاورین املاک؟”